Comprare casa a Tenerife: prezzi reali, tasse, procedura e trappole da evitare

Se leggi in giro che a Tenerife si compra un bilocale di quarantacinque metri quadri con cinquantamila euro, stai leggendo un articolo che nessuno aggiorna da dieci anni. Il mercato dell’isola è cambiato in modo radicale, i prezzi sono cresciuti a doppia cifra negli ultimi dodici mesi e comprare casa a Tenerife oggi richiede un budget e una preparazione che non hanno più niente a che vedere con quel racconto. In questa guida trovi i prezzi reali al metro quadro zona per zona, quanto pesano davvero le imposte e perché il valore di riferimento catastale può farti arrivare una cartella mesi dopo il rogito, come funziona la procedura dalla nota simple alle arras fino alla scrittura pubblica, quanto ti finanzia una banca spagnola se sei residente e quanto se non lo sei, quali spese ricorrenti ti restano addosso ogni anno, cosa è cambiato con la nuova legge canaria sull’affitto turistico e cosa devi dichiarare in Italia se mantieni la residenza qui.

Quanto costa davvero comprare casa a Tenerife?

Partiamo dai numeri, perché sono la parte che invecchia peggio.

A giugno 2026 il prezzo medio delle abitazioni nel comune di Santa Cruz de Tenerife è di 2.273 euro al metro quadro, e negli ultimi dodici mesi le case sono salite dell’8,2% mentre gli appartamenti sono cresciuti del 12%. Guardando indietro di sei anni, il metro quadro è aumentato del 41% per le case e del 44,7% per gli appartamenti. (Fonte: RealAdvisor)

Allargando lo sguardo all’intera provincia, che comprende anche il sud turistico, il quadro si irrigidisce ancora. Il prezzo medio degli appartamenti attualmente sul mercato è di 252.966 euro, con l’80% delle abitazioni compreso tra 130.688 e 549.246 euro, e una media di 3.202 euro al metro quadro. Nell’ultimo anno gli appartamenti sono saliti del 13,2% e le case del 14,1%.

C’è una ragione strutturale dietro questi numeri, e vale la pena capirla perché condiziona anche le prospettive: il suolo edificabile sull’isola è limitato, la domanda arriva contemporaneamente da residenti, acquirenti stranieri, investitori e chi cerca la seconda casa, e l’offerta non tiene il passo. Non è una bolla stagionale, è una compressione che dura da anni.

Quello che questo significa per te, in pratica, è che un appartamento decoroso in una zona vivibile difficilmente scende sotto i 150.000 euro, e che sotto quella soglia stai quasi sempre guardando immobili da ristrutturare, in posizioni scomode o con problemi documentali. Non è impossibile trovare occasioni nell’entroterra o nei comuni meno serviti del nord, ma il quarantacinque metri quadri a cinquantamila euro appartiene all’archeologia.

Approfondimento: Documenti per trasferirsi a Tenerife

Nord, sud o area metropolitana: dove conviene comprare casa a Tenerife

Qui devo correggere un’altra cosa che circola: non è il nord la zona preferita dai turisti. È esattamente il contrario, ed è una distinzione che cambia completamente il senso di un investimento.

Il sud — Adeje, Arona, Granadilla de Abona, Santiago del Teide, con i loro nuclei costieri di Costa Adeje, Los Cristianos, Playa de las Américas, El Médano — è il motore turistico dell’isola. Il clima è secco e il sole quasi garantito tutto l’anno, la costa è occupata da grandi complessi alberghieri e residenziali, i servizi sono tarati sullo straniero. È la zona con la resa locativa più alta e con i prezzi d’acquisto più tesi. Granadilla de Abona guida i rincari dell’arcipelago con un più 104% in cinque anni, e affittare lì un appartamento di 80 metri quadri costa in media 1.335 euro al mese. (Fonte: Idealista)

Il nord — Puerto de la Cruz, La Orotava, Los Realejos, Icod de los Vinos, Tacoronte, Garachico — è più verde, più umido, più canario. Le nuvole basse che risalgono il versante, quelle che qui chiamano panza de burro, sono una presenza costante in certe stagioni, e chi arriva cercando il sole permanente resta spiazzato. In compenso i prezzi sono più ragionevoli, la vita è meno turistificata e il rapporto tra metri quadri e denaro è migliore.

L’area metropolitana, cioè Santa Cruz e La Laguna, risponde a una logica diversa da entrambe: è la parte urbana dell’isola, quella dove stanno gli ospedali di riferimento, l’università, gli uffici pubblici e la maggior parte del lavoro qualificato. Se ti trasferisci per lavorare e non per stare in spiaggia, è la zona che ha più senso valutare.

Un consiglio che do sempre: prima di scegliere l’area, verifica l’esposizione dell’immobile e il microclima del punto esatto, non del comune. A Tenerife la differenza tra due case distanti tre chilometri può essere di parecchi gradi e di parecchie ore di sole al giorno.

Le tasse e le spese dell’acquisto di una casa a Tenerife

Il vecchio ritornello del “prezzo più il 10%” è approssimativo ma non lontanissimo dal vero. Vediamo com’è composto.

Se compri una casa di seconda mano

Si paga l’Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, che è un’imposta autonomica. Alle Canarie il tipo generale è del 6,5%, uno dei più bassi delle comunità a regime comune. Esistono aliquote ridotte per la prima casa fino a 150.000 euro: il 5% nominale per gli under 35 con una bonifica del 20% che porta il tipo effettivo al 4%, l’1% per famiglie numerose e per chi ha una disabilità pari o superiore al 65%, e l’esenzione totale per la prima acquisizione di alloggio di protezione ufficiale. L’aliquota ridotta per prima casa richiede che l’immobile, garage e annessi compresi, non superi i 150.000 euro di base imponibile e che l’acquirente non sia già proprietario, nudo proprietario o usufruttuario di un’altra abitazione, o che la trasmetta entro i due anni successivi. (Fonte: INEAF)

Il termine per pagare è di un mese dalla firma, e superarlo comporta sanzioni e interessi di mora.

Se compri una casa nuova dal costruttore

Cambia tutto il meccanismo. Sulla prima cessione si paga l’IGIC, l’imposta indiretta canaria, con tipo generale del 7%, più l’Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, che in questi casi è dell’1% sul valore della scrittura. Il tipo generale dell’AJD alle Canarie è dello 0,75%, tra i più bassi del paese, e sale all’1% per i documenti relativi a operazioni soggette a IGIC o IVA. (Fonte: Taxfix)

Il valore di riferimento, la trappola che spiazza tutti

Questa è la novità che ha cambiato il modo di calcolare le tasse in Spagna e che gli articoli vecchi ignorano completamente. L’ITP non si applica più semplicemente al prezzo pattuito: si applica sul valore di compravendita o sul valore di riferimento dell’immobile, a seconda di quale sia il maggiore.

Il valore di riferimento è un valore determinato dal Catasto in base alle transazioni della zona. Se compri un appartamento a 180.000 euro ma il catasto lo valuta 210.000, l’imposta la paghi su 210.000. E se liquidi sul prezzo pagato, dopo qualche mese arriva una liquidazione complementare con interessi.

Il valore di riferimento è consultabile online prima della firma. Controllalo mentre stai negoziando, non dopo: è un dato che dovrebbe entrare nella tua trattativa esattamente come lo stato dell’impianto elettrico.

Le altre spese

Al conto vanno aggiunti il notaio, le cui tariffe sono regolate per legge e proporzionate al valore dell’atto, l’iscrizione al Registro de la Propiedad, l’eventuale gestoría che segue le liquidazioni, la perizia di stima se chiedi un mutuo e l’onorario dell’avvocato indipendente, che tipicamente si aggira intorno all’1% del prezzo.

Le spese notarili della compravendita le paga normalmente l’acquirente; il venditore se ne fa carico solo per la cancellazione di eventuali gravami o per documenti a suo favore, salvo diverso accordo tra le parti. La provvigione dell’agenzia, invece, per consuetudine consolidata la paga il venditore: è prassi di mercato, non un obbligo di legge, quindi mettilo per iscritto invece di darlo per scontato. (Fonte: Taxfix)

Sommando tutto, un budget realistico per le spese accessorie sta tra l’8 e il 12% del prezzo per l’usato, un po’ più alto per il nuovo. Su un appartamento da 250.000 euro parliamo di 20.000-30.000 euro che devi avere liquidi e che nessuna banca ti finanzia.

Come si compra casa a Tenerife: la procedura passo per passo

La sequenza spagnola somiglia a quella italiana ma ha passaggi propri, e saltarne uno costa caro.

Il primo requisito è il NIE, il numero di identificazione dello straniero, senza il quale non puoi firmare né liquidare imposte. Contrariamente a quanto si legge, non è un codice fiscale provvisorio: è permanente e non scade. Se compri senza trasferirti, esiste una procedura specifica per ottenere il NIE puntuale, diversa da quella della registrazione come residente. Serve poi un conto corrente spagnolo, perché i pagamenti passano da lì e il notaio vuole tracciare la provenienza dei fondi.

Il documento da chiedere subito, appena individuato l’immobile, è la nota simple del Registro de la Propiedad. Costa pochi euro, si ottiene online e ti dice chi è davvero il proprietario, quali metri quadri risultano iscritti, se ci sono ipoteche, pignoramenti, servitù o affitti registrati. Insieme a quella vanno verificati le ultime ricevute dell’IBI, il certificato del presidente della comunità che attesta l’assenza di debiti condominiali, il certificato energetico e, per gli immobili non recentissimi, la conformità urbanistica.

Su quest’ultimo punto ti raccomando attenzione particolare, perché a Tenerife è un tema ricorrente: le opere realizzate senza licenza sono diffuse, e capita spesso che i metri quadri reali non coincidano con quelli registrati. Una veranda chiusa, un piano aggiunto, un locale ricavato sotto la casa possono essere in situazione di fuera de ordenación, cioè tollerati ma non legalizzabili, con conseguenze sulla rivendita e sull’eventuale mutuo.

Il contratto preliminare si chiama contrato de arras e nella versione più usata, quella penitenziale, prevede una caparra intorno al 10%: se ti tiri indietro tu la perdi, se si tira indietro il venditore te la restituisce raddoppiata. È il momento in cui devi già sapere tutto quello che c’è da sapere.

Si chiude davanti al notaio con la escritura pública de compraventa, dove si consegnano le chiavi e si pagano gli assegni bancari. Da lì partono la liquidazione delle imposte, entro il mese, e l’iscrizione nel Registro de la Propiedad. La plusvalía municipal sull’incremento di valore del terreno spetta per legge al venditore, e se il venditore non è residente in Spagna l’acquirente è tenuto a trattenere il 3% del prezzo e a versarlo all’erario come acconto sulle sue imposte.

Una raccomandazione che vale l’intero costo dell’operazione: fatti assistere da un avvocato indipendente, scelto da te e non suggerito dall’agenzia che vende. Non è diffidenza verso il settore, è il modo in cui si evita il conflitto di interessi in una compravendita in una lingua e in un ordinamento che non sono i tuoi.

Il mutuo: quanto ti finanziano davvero

L’idea che la Spagna conceda il 100% del valore non ha fondamento. Le banche spagnole finanziano tipicamente fino all’80% del minore tra prezzo e valore di perizia ai clienti residenti, mentre per i non residenti la forbice si restringe generalmente al 60-70%, con una richiesta documentale molto più pesante, perché la banca non può verificare direttamente la tua situazione economica all’estero. I documenti del paese d’origine vanno tradotti in spagnolo da traduttore giurato.

Sul fronte dei costi c’è una buona notizia: dopo la riforma della legge ipotecaria del 2019, le spese di notaio, imposte e registro della scrittura di mutuo sono a carico della banca; la scrittura di compravendita resta invece a carico dell’acquirente. La perizia di stima la paghi tu.

Prima della firma la banca deve consegnarti la documentazione precontrattuale e rispettare un periodo di riflessione durante il quale il notaio verifica che tu abbia capito le condizioni. Usalo davvero: è il momento in cui puoi ancora fare domande senza costi.

Le spese ricorrenti quando la casa è tua

Diventare proprietario a Tenerife comporta una serie di uscite annuali che conviene stimare in anticipo.

C’è l’IBI, l’imposta comunale sugli immobili, la tassa sui rifiuti, la quota della comunidad de propietarios, che nei complessi con piscina e giardini può essere consistente, le utenze — e l’acqua alle Canarie costa più che in Italia, perché in buona parte è dissalata — e l’assicurazione sulla casa, che le banche impongono in caso di mutuo.

C’è poi un adempimento fiscale che moltissimi italiani ignorano e che genera sanzioni: se non sei residente fiscale in Spagna ma possiedi un immobile lì, devi comunque dichiararlo. Per un immobile urbano non affittato si tributa sull’imputazione di reddito immobiliare, un reddito presunto calcolato applicando l’1,1% o il 2% al valore catastale a seconda che sia stato rivisto o meno, e sull’importo risultante si applica il 19% per i residenti nell’Unione Europea, in Islanda, Norvegia e Liechtenstein, contro il 24% previsto per gli altri. La dichiarazione per l’immobile non affittato si presenta annualmente, e non presentarla è sanzionabile anche se non c’è alcun guadagno economico.

Se invece l’immobile lo affitti, la dichiarazione diventa trimestrale, e da residente in un paese dell’Unione paghi il 19% sul rendimento netto, potendo dedurre gli interessi del mutuo in proporzione, l’IBI, le spese condominiali, le utenze, l’ammortamento e le commissioni delle piattaforme. È una differenza sostanziale rispetto a chi risiede fuori dall’Unione, che tributa sul lordo senza deduzioni.

Se compri per affittare ai turisti

Questa è la parte del mercato che è cambiata di più, e chi acquista oggi con l’idea di mettere l’appartamento su una piattaforma deve informarsi prima di firmare, non dopo.

La Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas delle Canarie, pubblicata nel BOC del 12 dicembre 2025, introduce un cambiamento profondo nella regolazione dell’affitto vacanziero nelle isole. Per operare serve il numero di registro nel Registro General Turístico de Canarias, obbligatorio per pubblicare su qualunque piattaforma, e quel numero va inserito in ogni annuncio. Per chi era già registrato prima della nuova legge è previsto un periodo transitorio di cinque anni, con la possibilità di consolidare l’uso turistico entro quel termine. (Fonte: Alvarezabogadostenerife)

A questo si somma la normativa statale. Dal 1° luglio 2025 è obbligatorio il Número de Registro Único de Alquiler per annunciare su piattaforme con prenotazione e pagamento online, ogni unità deve avere il proprio, e ogni febbraio va presentato un modello informativo annuale. Il Real Decreto 933/2021 obbliga inoltre a registrare tutti gli ospiti sopra i quattordici anni.

Il punto che fa saltare più operazioni, però, è un altro. Dal 2025 le comunità di proprietari possono limitare o vietare nuovi appartamenti turistici con una maggioranza qualificata. La normativa canaria, allineata alla legge sulla proprietà orizzontale, rende più semplice per le comunità vietare o limitare l’affitto vacanziero se non era espressamente permesso negli statuti fondativi, e nel sud dell’isola — in complessi di Costa del Silencio e di El Médano — le assemblee stanno già votando per blindare la destinazione residenziale. Sono poi i comuni a decidere la mappa: possono dichiarare zone di uso esclusivamente residenziale dove non si ammettono nuove licenze.

Tradotto in pratica: prima di comprare per affittare, fatti dare gli statuti della comunità e i verbali delle ultime assemblee, e verifica la situazione urbanistica del comune. Un appartamento che rende bene oggi può diventare inutilizzabile a fini turistici dopo una votazione condominiale.

C’è infine una specificità tutta di Tenerife che conviene conoscere: nel sud molti complessi sono giuridicamente strutture in esplotación turística, con unità soggette a vincoli d’uso e a rapporti con la società che gestisce il complesso. Comprare lì pensando di andarci a vivere, o di gestire l’affitto in autonomia, può rivelarsi impossibile. È esattamente il tipo di cosa che un avvocato indipendente individua in mezz’ora e un acquirente da solo scopre dopo il rogito.

Il lato italiano: cosa devi dichiarare in Italia

Se mantieni la residenza fiscale in Italia, la casa spagnola ti segue nella dichiarazione dei redditi, e qui il vecchio articolo diceva una cosa priva di senso parlando di un’imposta del 24%.

La realtà è questa. L’immobile va indicato nel quadro dedicato al monitoraggio fiscale, e su di esso si paga l’IVIE, l’imposta sul valore degli immobili situati all’estero. Dal 2024 l’aliquota ordinaria è dell’1,06% del valore, calcolata in proporzione alla quota di possesso e ai mesi dell’anno in cui l’hai posseduto, e il versamento non è dovuto se l’importo complessivo non supera i 200 euro; in quel caso resta comunque l’obbligo dichiarativo. Per gli immobili situati in paesi con sistema catastale come la Spagna, la base imponibile è il costo di acquisto risultante dall’atto notarile, comprensivo delle spese accessorie.

Dall’IVIE puoi dedurre le imposte patrimoniali già pagate nello Stato in cui si trova l’immobile, così da evitare la doppia imposizione. Se l’appartamento lo affitti, i canoni concorrono anche al reddito imponibile italiano, con il credito per quanto versato in Spagna secondo la convenzione contro le doppie imposizioni.

Se invece trasferisci davvero la residenza e ti iscrivi all’AIRE, tutto questo decade e passi al sistema spagnolo. È il motivo per cui la scelta tra comprare da residente o da non residente non è solo pratica ma fiscale, e va fatta con un commercialista che conosca entrambi i lati prima di firmare le arras.

Gli errori che costano di più

Il primo è affidarsi esclusivamente all’agenzia che vende. Non perché le agenzie serie non esistano — ce ne sono di ottime sull’isola, con decenni di attività — ma perché il loro mandato è del venditore.

Il secondo è ragionare sui prezzi letti in articoli non aggiornati. Il mercato di Tenerife nel 2026 non somiglia a quello del 2015, e una trattativa impostata su aspettative sbagliate parte già male.

Il terzo è ignorare il valore di riferimento catastale in fase di trattativa e ritrovarsi la liquidazione complementare mesi dopo.

Il quarto è comprare metri quadri che sul registro non esistono, o unità dentro complessi con vincoli turistici, o appartamenti in comunità che hanno appena vietato l’affitto breve.

Il quinto, e il più comune, è comprare troppo presto. L’isola è piccola ma molto diversa da un versante all’altro, e la differenza tra il nord umido e il sud asciutto, tra un complesso pieno di vacanzieri e un quartiere residenziale, la capisci solo vivendoci. Se puoi, affitta per un anno prima di comprare: perderai qualche migliaio di euro in canoni e ne risparmierai molti di più evitando la casa sbagliata nel posto sbagliato.